Cap rate. U ulaganju u nekretnine, brzo ćete naučiti da je maksimalna stopa jedna od najčešće korištenih metrika za razmatranje ulaganja. Ovo je jednostavan način za procjenu finansijskih rezultata investicije, ali kao što ćete vidjeti u ovom članku, ima ograničenja.
Uvod
Metoda direktne kapitalizacije je izračunavanje koeficijenta kapitalizacije. To je kao definicija. Maksimalni ulog se izračunava i određuje na sljedeći način. Na primjer, ako zgrada generiše 10.000 USD neto operativnog prihoda i prodaje se za 100.000 USD, stopa se može izračunati kao 0,1. Marginalne stope su izražene u postocima, tako da ovo čitamo kao 10 posto. Jednostavnost ovog proračuna omogućava vam da ga brzo preuredite kako biste riješili nepoznatu cifru. U gornjem primjeru znamo NOI i vrijednost, ali kada bismo imali samo NOI i stopu ograničenja, mogli bismo jednako lako odrediti vrijednost. Korisnost ovoga je očigledna, jer nećete uvijek imati sve tri informacije. Profitabilnopristup metode direktne upotrebe velikih slova može se vidjeti ispod na fotografiji. Ovo je primjer nekretnina.
Obim upotrebe metode direktne kapitalizacije prihoda
Budući da se maksimalna stopa može izračunati tako brzo i jednostavno, ona je postala broj koji investitori i drugi profesionalci u oblasti nekretnina koriste da uporede jednu investiciju s drugom. Možda se razmatraju dvije investicije gdje obje imaju potpuno različite cijene i zvukove, ali ako se za svaku primjenjuje ista maksimalna stopa, možete ih lako uporediti.
Profesionalni procjenitelji i investitori u nekretnine koriste različite pristupe vrednovanju. Metoda direktne kapitalizacije je samo jedna od njih, a oslanja se na istu formulu koju smo uveli ranije. U finansijskoj terminologiji, metoda procjenjuje zgradu kao „trajnu“. U stvari, matematika koja stoji iza ove kalkulacije pretpostavlja da će investicija nastaviti da stvara povrat u nedogled.
Crpska stopa služi kao “popust” koji investitori primjenjuju na ovaj tok prihoda za različite rizike s kojima on dolazi. Ne postoji takva stvar kao što je ulaganje bez rizika, tako da investitori diskontiraju bilo koji tok prihoda kako bi uzeli u obzir potencijalne probleme i gubitke koji bi mogli nastati. Stopa ograničenja jednostavno nam govori o omjeru prihoda i cijene koji su investitori spremni prihvatiti za budući tok prihoda.
Koji si ti NOIkoristiti
Ovo je pitanje koje investitor uvijek treba da postavi kada gleda stope kapitalizacije. Ne postoji opšteprihvaćeni NOI. Ovo stvara problem investitorima kada pokušavaju da odrede stopu tržišne kapitalizacije za datu investiciju. Možda su čuli da se imovina pored dotične prodaje "unutar sedam posto" kada je mogla biti samo na "brokerskim" brojevima koji su naduvali NOI. Ako je NOI veći ili niži, to će imati direktan uticaj na stvarnu stopu limita po kojoj se trguje sredstvom. Stoga je važno raditi sa svojim timom kako biste izvršili pregled uporedivih tržišnih performansi i pažljivo razmotrili koja ograničenja stope smatrate važećim.
Kada treba koristiti ovaj metod
Cap stope i pristup direktnoj kapitalizaciji vrednovanju je koristan alat koji morate imati u svom alatu kao investitor. Ovo omogućava brzu analizu transakcije, a ako se radi sistematski sa kritičnim objektivom, može biti moćna tehnika. Međutim, pored ovoga, postoji mnogo pomoćnih ili alternativnih metoda procjene. Znati kada treba da uradite više od ove jedne kalkulacije je važna vještina pri razvoju sposobnosti analize trgovine.
Izvođenje formule metode
U analizi ulaganja u nekretnine, stopa kapitalizacije jednaka je omjeru neto poslovnog prihoda i vrijednosti nekretnine. Stope kapitalizacije uporedivih nekretnina na koje se koristediskontovanje neto operativnog prihoda imovine da bi se dobila njena suštinska vrednost.
Kao i svaka druga investicija, nekretnine se vrednuju po sadašnjoj vrijednosti budućih novčanih tokova. Postoje dvije metode za vrednovanje nekretnina: metoda direktne kapitalizacije i metoda diskontiranog novčanog toka. U opciji direktne kapitalizacije, tok prihoda od imovine, mjeren neto poslovnim prihodom, smatra se trajnim, a vrijednost imovine jednaka je NOI podijeljenom sa diskontom stopom.
Formula
Vrijednost imovine metodom direktne kapitalizacije određena je formulom za sadašnju vrijednost trajnog plaćanja:
r je stopa kapitalizacije, a NOI je neto operativni prihod. On inherentno uključuje stope rasta NOI u proračunu. Granična stopa r jednaka je diskontoj stopi i minus stopi rasta g. Ovo su varijable za formulu metode direktne upotrebe velikih slova.
Preuređivanjem gornje jednačine dobijamo matematički izraz za r. Stopa kapitalizacije r se utvrđuje na osnovu omjera neto poslovnog prihoda (NOI) i vrijednosti uporedivih nekretnina. NOI jednakih prihoda - imovina umanjena za sve operativne troškove, popravke i održavanje, osiguranje, poreze na imovinu, komunalije, itd. NOI je neujednačena mjera neto novčanih tokova, tj. ne odbija nikakve troškove kamata ili bilo koje druge kapitalne troškove, kao i vrijednost imovine i maksimalnu stopu.
Marginalne stope
Marginalne stope koje se koriste za procjenu imovine moraju biti iz transakcija nekretninama koje su vrlo slične imovini koja se procjenjuje u smislu lokacije nekretnine, veličine, prirode imovine (stambene i poslovne), roka zakupa (kratkoročni ili dugoročni), starost, tj. utvrđeni su troškovi popravki i poboljšanja itd.
Primjer korištenja metode direktne kapitalizacije prihoda
S obzirom na sljedeće podatke, vrijednost imovine A koristeći graničnu stopu dobivenu korištenjem informacija dostupnih za prodaju imovine B i C, ovisno o tome koja je najprikladnija. Primjer metode direktne kapitalizacije u vrednovanju poslovanja:
| Nekretnina | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Vrijednost | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Termin zakupa | 10 godina | 8 godina | 3 godine |
| Broj stanara | 2 | 3 | 10 |
Svojstvo B više liči na svojstvo A nego na svojstvo C, stoga nam je potrebna vrijednost svojstva A koristeći postotak kapitalizacije dobijen iz vrijednosti i NOI informacija svojstva B.
Stopa korišćena iznad može se podesiti nagore ili nadole kako bi odražavala razlike između uporedivihsvojstvo (tj. svojstvo B) i svojstvo koje se procjenjuje (tj. svojstvo A).
Direktna kapitalizacija naspram analize diskontiranog novčanog toka
Mnogi brokeri za komercijalne nekretnine, zajmodavci i vlasnici koriste procjenu nekretnina imajući na umu prihodovni pristup. Vrednovanje izvedeno iz direktne kapitalizacije je analiza diskontovanog novčanog toka (DCF). Za procjenu direktne kapitalizacije, stabilizirani neto operativni prihod (NOI) se dijeli sa stopom tržišne kapitalizacije. Procijenjeni trošak, DCF analiza zahtijeva procjenu svake godine zajedno sa NOI-om, zajedno sa očekivanim troškovima ukidanja na kraju perioda analize. Tipično, analitičar koristi kapitalizaciju zarade za procjenu prinosa. Ove očekivane novčane koristi se zatim diskontiraju po odgovarajućoj stopi kako bi se došlo do tržišta procjene. Metoda direktne kapitalizacije u procjeni rizika ulaganja razmatra se po približno istim pravilima.
Procjena neto operativnog prihoda
Iako su ove kalkulacije jednostavne i jasne, one zavise od procjenitelja ili procjenitelja pretpostavki. Kada se koristi direktna upotreba velikih slova, potrebno je procijeniti svojstva stabiliziranog NOI. Ova procena je zasnovana na tržišnim podacima za uporedivu imovinu u oblasti tržišta; predstavlja mišljenje procjenitelja o tome kako bi imovina trebala funkcionirati. Budući da je mišljenje procjenitelja zasnovano na posmatranju tržišnih podataka, teško je naći grešku u njegovoj ili njenoj procjeni NOI. Kada je tržište „adekvatno“, koncept „stabilizovanog NOI“je posebno koristan. Međutim, posebnadvije oblasti zabrinutosti.
Prvo, šta ako nekretnina ima značajno slobodno mjesto u vrijeme procjene? Očigledno, niko ne razvija nekretnine sa očekivanjem značajnog, trajnog upražnjenog radnog mjesta. Dakle, procjenitelj može koristiti tržišni udio slobodnih radnih mjesta, a ne svojstva stvarnih slobodnih radnih mjesta. Ovo rezultira povećanim NOI za modifikator stavke i može povećati vrijednost modifikatora.
Drugo, ako se očekuje da će se budući NOI nekretnine povećati zbog povećane potražnje za prostorom, što dovodi do viših stopa zakupa, jednogodišnja direktna kapitalizacija NOI-a može podcijeniti imovinu. Budući da DCF analiza omogućava godišnja prilagođavanja u okviru stope zakupnine, stope slobodnih radnih mjesta, gubitaka naplate i operativnih troškova, DCF analiza se može koristiti za predviđanje kupčevog povećanja NOI-a tokom vremena.
Kada se očekuje da će nekretnina u potpunosti biti iznajmljena u narednih tri do pet godina, na primjer, troškovi života mogu se smanjiti na željeni nivo. Ova specifikacija očekivanih promjena rezultira realnim procjenama NOI-a tokom perioda - rezultat je mnogo bolji od kapitaliziranja godišnjeg NOI-a. Ali, s druge strane, samo pod pretpostavkom da će se stopa slobodnih radnih mjesta smanjiti u periodu od tri godine, to može dovesti do naduvanog NOI-a.
DCF analiza je savršena za ovakve situacije. Međutim, DCF analiza nije od velike koristi kada je u pitanju saznanje da je nekretnina u potpunosti iznajmljena. Sadašnja vrijednost serije jednakih godišnjih novčanih tokova jednaka je ekvivalentukapitalizirana vrijednost. Nije greška koristiti svojstva DCF analize kada se ne očekuju značajne promjene u NOI. Međutim, korisnici izvještaja o procjeni vrijednosti trebaju biti svjesni da rezultati ove metode nisu ništa bolji od onih dobivenih pravilnom primjenom direktne kapitalizacije. Metoda direktne kapitalizacije u procjeni rizika ulaganja razmatra se po približno istim pravilima.
Izbor kapitalizacije i diskontne stope
Teoretski, zabrinutost oko kapitalizacije jednogodišnjeg NOI-a je isključena. Vještina procjenitelja u određivanju tržišne kapitalizacije, stope uporedive prodaje - ovo igra veliku ulogu. Ako je stopa tržišne kapitalizacije izvedena iz prodaje nekretnina sa stopom slobodnih mjesta koja je uporediva sa predmetima s odgovarajućim očekivanjima kupaca o sudbini u potpunosti iznajmljene nekretnine, vrijednost bi se mogla procijeniti iz neprilagođenog NOI-a i stope tržišne kapitalizacije.
Također kupci koji očekuju u budućnosti povećanje NOI-a u svojim svojstvima cijena plata odražavaju ova očekivanja. U oba slučaja, očekivanja se ogledaju u posmatranoj kapitalizaciji cijena. Problem evaluatora nastaje kada je potrebno uskladiti objekte koji se ne mogu pronaći. U ovom slučaju, procjenitelj mora razviti stopu kapitalizacije i procijeniti NOI od najboljih dostupnih kolega i proizvesti procjenu tržišne vrijednosti koja odražava očekivanja potrošača.
Odgovarajuća diskontna stopa se koristi za analizu DCF-a, pretvarajući procjene NOI uvrijednosti. Kada se DCF analiza koristi za vrednovanje tržišta nekretnina, diskontna stopa mora biti izvučena iz tržišta koristeći uporedive podatke o nekretninama. Dakle, potreba za relevantnim uporedivim podacima je ista za DCF analizu i za direktnu kapitalizaciju. Kada se DCF analiza koristi za analizu ulaganja, potrebna stopa prinosa bi se trebala koristiti za diskontovanje očekivanih novčanih tokova.
Neophodan težak izbor
Analiza direktne kapitalizacije i DCF - svaki je prikladan u određenim okolnostima. Konkretno, direktna upotreba velikih slova je pogodna za očekivanje stabilnih svojstava analize NOI; DCF je dobro prilagođen očekivanim svojstvima promjenjivog NOI. Odabir odgovarajuće stope kapitalizacije i diskontne stope ponekad može biti težak za obje metode. Glavna prednost DCF analize je u tome što se u prikupljanju podataka potrebnih za procjenu NOI-a za period analize, mora naučiti o perspektivi imovine.
DCF analiza zahtijeva pažljivo razmatranje. Stopa kapitalizacije očekivane ponude i potražnje za određenom vrstom prostora i operativnih troškova. Pravilno obavljena, takva analiza može pružiti informacije koje nisu vidljive direktnom upotrebom velikih slova. Često, međutim, primarna upotreba DCF analize potvrđuje tržišnu vrijednost procjene direktne kapitalizacije. Iako procjene korištene u DCF analizi mogu biti tačnije za neka svojstva NOI, nezavisna potvrda procjene tržišne vrijednosti direktne kapitalizacije zahtijeva odgovarajući popust.stope.
Zaključak
U savremenom svijetu postoji veliki broj ekonomskih instrumenata i prilično ih je teško razumjeti. U ovom članku detaljno je analiziran metod direktne kapitalizacije. Ovo je vrlo korisna tehnika koja se često koristi u ekonomiji. Sada je čitatelj upoznat s njim i može ga koristiti. Metoda direktne kapitalizacije prihoda u vrednovanju bilo kojeg oblika poslovanja ili predmeta prihoda pomaže u izgradnji uspješnog poslovanja uz minimalne rizike.
